Därför brister kalkylen för fastighetslån 2026

Många fastighetsägare vaknar upp till ett nytt år med förhoppningen om att den sänkta styrräntan på 1,75 procent äntligen ska lösa de senaste årens finansieringsknutar och ge utrymme för nya affärer. Verkligheten hos bankerna visar sig dock vara betydligt krångligare än vad rubrikerna skvallrar om. Kreditkommittéerna håller hårt i plånboken och kraven på säkerheter har skärpts rejält. Det som tidigare var en enkel refinansiering har förvandlats till en utdragen förhandling där gamla sanningar om fastighetsvärden inte längre gäller och där kassaflödet granskas in i minsta detalj. Gapet mellan vad du behöver låna och vad banken erbjuder växer, och för den som står med förfallande lån eller ett förvärv i sikte blir det smärtsamt tydligt att tillgången på kapital just nu är viktigare än själva räntekostnaden. Med det sagt så har pengarna aldrig varit dyrare.

‍

Är räntan verkligen så låg som du tror?

Det är lätt att stirra sig blind på Riksbankens styrränta. En nivå på 1,75 procent låter vid ett första ögonkast som en återgång till fornstora dagar, men problemet är att räntan sällan når dig som låntagare utan en förhöjning. Storbankerna adderar sina marginaler för att täcka upp för den ökade risk de ser i sektorn. För ett seniorlån får du räkna med en ökning mellan 1 och 2 procent, det vill säga om du är en stor och stabil aktör. Men för ett mindre bolag, eller projekt med högre riskprofil, drar räntan iväg ytterligare.

I praktiken innebär detta att din faktiska räntekostnad snarare landar på 2,75 till 3,75 procent, och då pratar vi bara om de bästa kunderna. För mindre aktörer är verkligheten ofta en ränta på över 4 procent hos storbankerna, förutsatt att du ens blir beviljad lånet. Kalkylen måste därför hålla för betydligt högre nivåer än vad nyhetsflödet indikerar.

Det nya taket för belåning sätter stopp

Den största utmaningen under 2026 är inte priset på pengar, utan mängden pengar du får låna. Bankerna har justerat ner sina nivåer för belåningsgrad (LTV) kraftigt. Medianvärdet för kommersiella fastigheter ligger nu på 55 procent, detta är då en tydlig signal om att bankerna vill se mer eget kapital i varje affär.

Detta slår särskilt hårt mot kontorssegmentet, med vakanser som klättrat till 8 procent i Stockholm och upp mot 16 procent i övriga landet, där är bankerna extremt försiktiga. De ser risken för minskade hyresintäkter och justerar ned lånebeloppen därefter, så om din finansieringsplan bygger på gamla LTV-nivåer runt 75 procent kommer du snabbt att stöta på motsånd. Resultatet blir att gapet måste fyllas med eget kapital, vilket få har liggande i kassan just nu.

‍

Vad kostar det när banken säger nej?

När dörren till storbanken är stängd vänder sig många till alternativa långivare som kreditfonder eller nischbanker. Det är en fungerande väg framåt, men det gäller att vara medveten om prislappen eftersom dessa aktörer tar betalt för den risk som storbankerna inte vill röra, då snackar vi inte längre om några få procentenheter över styrräntan.

Nischbankerna erbjuder ofta lån från cirka 8 procent. Om du skulle behöva en bryggfinansiering eller ett lån med högre belåningsgrad kan du förvänta dig en ränta som snabbt sticker iväg till mellan 10 och 14 procent. Det är nivåer som kräver en fastighet med mycket starkt kassaflöde eller en tydlig exit-strategi för att gå ihop, så att tro att dessa alternativ är en billig genväg är ett misstag. Det är en nödvändig, men kostsam lösning för att överbrygga perioder av likviditetsbrist eller för att genomföra affärer som banken ogillar.

Hur ser din strategi ut?

Marknaden har förändrats. Att bara skicka in en låneansökan och hoppas på det bästa fungerar inte längre. Du behöver en genomarbetad strategi för hur du presenterar din affär och, kanske viktigast av allt, en realistisk syn på vad finansieringen kommer att kosta.

Vill du diskutera hur du bäst lägger upp din finansiering för 2026? Hör av dig till oss på Qonfin så ser vi över dina alternativ.