Finansiera byggprojekt med rätt kreditiv

Byggbranschen är just nu ganska tuff med många företagskonkurser, även om det har stabiliserats något under året. Det är oftast inte den långsiktiga lönsamheten som sätter käppar i hjulet för projekt, utan snarare bristen på omedelbar likviditet. Många utvecklare går in i processen med en finansieringslösning som är felstrukturerad redan från dag ett. Skillnaden mellan att försöka säkra ett stort engångsbelopp och att etablera ett löpande flöde via ett kreditiv avgör ofta om kalkylen håller hela vägen till slutbesiktning. Rätt hanterad limitoptimering sänker räntekostnaderna och frigör kapital. För en CFO handlar det strategiska arbetet om att säkra vägen till slutfinansiering och säkerställa att exitstrategin är på plats innan spaden sätts i marken. Data slår alltid gissningar.

‍

Limitavgifter och räntearbitrage

En vanlig missuppfattning är att ett byggnadskreditiv fungerar som ett vanligt företagslån där hela summan betalas ut direkt. Det fungerar i praktiken mer som en checkkredit kopplad till fastigheten där ni enbart betalar ränta på det använda beloppet. Med dagens räntenivåer för medelstora byggprojekt brukar räntan ligga mellan 5,5 och 8,0 procent.

Det är dock avgörande att inte missa de dolda kostnaderna i avtalet. Många banker tar ut en limitavgift på den outnyttjade delen av krediten som ofta ligger runt 0,5 till 1,0 procent. Genom att optimera lyftplanen kan ni minimera räntekostnaden under projektets tidiga faser då enbart markarbeten utförs och kapitalbehovet är lägre.

‍

Glappet mellan kostnad och värde

Banken finansierar alltid säkerheten och inte själva kostnaden. Det uppstår ofta ett glapp mellan produktionskostnadskalkylen och fastighetens förhandsvärdering som ni måste täcka med eget kapital. Dagens marknadspraxis visar att banker ofta kräver att utvecklaren går in med 15 till 25 procent i eget kapital.

Detta påverkar möjligheten att låna till tomt företag eftersom markförvärvet oftast måste finansieras med egna medel innan kreditivet aktiveras. För att beviljas finansiering krävs dessutom ofta en förhandsförsäljning på mellan 50 och 60 procent för bostadsprojekt. En stark kalkyl visar tydligt att det färdiga värdet överstiger byggkostnaden med god marginal.

‍

Dolda kostnader i budgeten

När ni ska finansiera byggprojekt är det lätt att fokusera enbart på entreprenadkostnaderna och missa de finansiella avgifterna. Utöver den löpande räntan tillkommer ofta en uppläggningsavgift som kan uppgå till mellan 0,3 och 1,0 procent av kreditlimiten.

Det är också viktigt att budgetera för oförutsedda utgifter då byggkostnadsindex historiskt sett är instabil även om det planat ut något på sistone. En buffert på 10 till 15 procent i produktionskalkylen är ofta ett krav från kreditkommittén för att de ska känna sig trygga med risken.

‍

Exitstrategin avgör villkoren

Ett byggnadskreditiv är en tillfällig lösning som sällan löper längre än 24 månader. Ni behöver ha en klar plan för hur ni ska gå över till slutfinansiering när fastigheten är klar. Kraven för långsiktig finansiering har skärpts och belåningsgraden (LTV) för kommersiella fastigheter ligger ofta runt 55 till 65 procent.

Det är viktigt att jämföra kommersiella fastighetslån ränta tidigt i processen för att säkerställa att driftnettot täcker framtida räntekostnader. En lyckad exit kräver att projektet levererar ett driftöverskott som klarar bankernas kassaflödesanalys.

Finansieringen måste hålla hela vägen

Framgångsrika projekt handlar i slutändan om förmågan att navigera komplexa kreditstrukturer snarare än att bara stapla tegel. Risken att hamna med en halvfärdig fastighet utan chans till slutfinansiering är något man verkligen kan råka ut för om man struntar i marknadens nya regler. Tror ni att er nuvarande plan klarar bankens stresstester? Vi på Qonfin kan ge en second opinion och kolla era antaganden mot aktuell data innan ni binder kapital. Hör av er så hjälper vi till att räkna.